Parkstraße – Dalles: Bürgerbegehren ist Panikmache? Ein seltsames Flugblatt der Grünen
Ein paar Worte zur Einleitung: Schön, dass diese Frage jetzt endlich öffentlich diskutiert wird. Ohne uns hätte, wie z.B. beim geplanten Hochregallager von ALDI, keine Maus etwas davon wahrgenommen. Und seltsam: Die örtlichen Grünen sind gegen ein Bürgerbegehren? In der Tat. Das verwundert. Im Nachbarland Niedersachsen haben die Grünen eigens einen Flyer zu dem Thema herausgebracht, in dem es heißt:
„Demokratie lebt von Beteiligung. Deswegen setzen wir uns seit jeher dafür ein, Teilhabemöglichkeiten und Transparenz in der Demokratie zu stärken. Eines der wichtigsten Instrumente demokratischer Beteiligung stellen Bürgerbegehren und Bürgerentscheide dar.“
Gut gesprochen. Vielleicht sollten die örtlichen Grünen einmal Rat bei ihren nördlichen Parteifreunden suchen, bevor sie ein legitimes Bürgerbegehren in Anführungszeichen setzen, dadurch herabwürdigen und noch dazu als „Panikmache“ bezeichnen.
Was besonders schlimm ist: Sie haben sich die Taktik ihrer Vorgänger-Koalition zu eigen gemacht und arbeiten mit Halbwahrheiten und Unterstellungen.
Deshalb wollen wir das Flugblatt einmal Stück für Stück genau betrachten.
Aussage (1): Erhalt der Belegungsrechte von 24 Sozialwohnungen
Zum einen hätte man die Belegungsrechte auch anders sichern können, ohne gleich das ganze Grundstück zu verkaufen. Zum anderen sind Belegungsrechte ein Stück Papier, das bekanntlich geduldig ist. Ein 3,000 qm großes Grundstück hingegen ist ein realer Wert, den man vernünftigerweise nicht aus der Hand gibt. Nur mit einem solchen realen Wert ist es möglich, auf dem Immobilienmarkt überhaupt noch mitzureden. Würde die Stadt die seit langem vorgetragene Forderung der DKP/LL und der SPD verwirklichen, eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft zu gründen, könnte sie auf dem Areal Gärtnerweg – Sankt Florian-Straße – Parkstraße mehr als 24 bezahlbare Wohnungen in Eigenregie errichten, und müsste nicht ihr Tafelsilber verkaufen, um dafür rechtlich unsichere Belegungsrechte einzutauschen, aber die wirkliche Kontrolle über den Wohnungsbau einem profitorientierten Konzern zu überlassen.
Aussage (2): Sicherung der Belegungsrechte in der Parkstraße auf 15 Jahre
Hier wird nur das Argument aus dem Punkt (1) wiederholt. Die zusätzliche Information über die zeitliche Begrenzung der Belegungsrechte ist aber aufschlussreich: 15 Jahre. Das ist im Immobiliengeschäft ein kurzer Zeitraum.
Aber was kommt danach?
Aussage (3): Belegungsrechte bei Wohnungsneubau durch die BG Ried
Noch mal das gleiche Argument. Auch hier gilt: Zum einen sind auch 25 Jahre keine lange Zeit, wenn es um Wohnungen geht. Und auch hier muss die Frage gestellt werden, ob der Tausch eines wertvollen Grundstückes gegen rechtlich unsichere Belegungsrechte vernünftig ist. Was die Koalition hier macht, ist wie das Grimm’sche Märchen vom „Hans im Glück“, der einen Klumpen Gold zuerst gegen ein Pferd tauscht, dieses gegen ein Schwein, dieses gegen ein Gans. Am Schluss hat er nur noch zwei Steine, die er auch noch verliert.
Aussage (4): Wirtschaftliche Vorteile bei geplanter Bebauung des städtischen Grundstücks am Gärtnerweg
Jetzt springt die Argumentation zu einem ganz anderen Thema. Jetzt geht es um die Bebauung des „Feuerwehrgeländes“, also des Grundstücks, das nördlich an das Grundstück anschließt, das an die BG Ried verkauft werden soll. Niemand hat etwas dagegen, dass man zur Entwicklung eines neuen Wohngebietes, nach Wegzug der Feuerwehr in ihr neues Gerätehaus, über einen Partner nachdenkt. Aber warum muss man dann zuerst die Hälfte des Gesamtareals an diesen Partner verkaufen, und dadurch die eigene Verhandlungsposition und die eigenen Einflussmöglichkeiten von vornherein schwächen? Warum behält man nicht das Grundstück und sichert sich dadurch die Möglichkeit, sowohl das Parkstraßen-Areal als auch das Feuerwehrgelände als Gesamtfläche zu bebauen, und zwar in städtischer Regie?
Aussage (5): Reelle Bewertung der Tauschobjekte
Die Stadtverwaltung möchte das Grundstück zum Bodenrichtwert verkaufen. Der beträgt € 550,00 / qm. Aktuell beträgt jedoch der tatsächliche Marktwert, der durchschnittliche Kaufpreis für Grundstücke in Mörfelden-Walldorf € 1.096 pro Quadratmeter, nach anderen Quellen sogar bei € 1.583. Dabei liegt der Preis pro Quadratmeter der teuersten Grundstücke (90% Quantil) bei € 1.724 und der Quadratmeterpreis der günstigsten Grundstücke (10% Quantil) bei € 623.
Das ist die Realität auf dem außer Rand und Band geratenen Immobilienmarkt (Stand 21.11.2021). Aber die Grünen wollen ein städtisches Grundstück von annähernd 3.000 Quadratmetern, das kein vernünftiger Mensch unter diesen Bedingungen aus der Hand gibt, zu weniger als dem halben Marktpreis verkaufen
(Quelle: https://grundstueckspreise.info/stadt/moerfelden-walldorf aufgerufen am 21.11.2021)
Von einer „reellen Bewertung“ kann deshalb keine Rede sein.
Das umgekehrte gilt für die Wertermittlung der Kleinmarkthalle: Befragte Fachleute haben den Verkehrswert des in die Jahre gekommenen und dringend sanierungsbedürftigen Gebäudes übereinstimmend auf maximal € 200.000 geschätzt.
Die BG Ried möchte aber von der Stadt ein Mehrfaches davon haben.
Aussage (6): Die Stadt gewinnt: Positiver Ertrag für die Stadt durch das Tauschgeschäft von € 750.000
Von einem reellen „Tauschgeschäft“ kann eigentlich gar nicht die Rede sein. Das Angebot der BG Ried, die Stadt könne im Gegenzug die Kleinmarkthalle am Dalles übernehmen, ist nichts weiter als ein „Zuckerli“, das der Stadt von der BG Ried als Lockmittel für den Verkauf des 3,000 qm großen Grundstücksin der Parkstraße angeboten wird. Denn das ist es, was die BG Ried unbedingt in die Hand bekommen will.
Mal abgesehen davon, dass die Grünen hier die „Katze aus dem Sack“ lassen, was Preise betrifft, deren Geheimhaltung von der Opposition unter Strafandrohung verlangt wird. Die Grundstücksgröße in der Parkstraße ist bekannt, der Bodenrichtwert auch, dazu gibt es, wie man hört, noch einen kleinen „Rabatt“, also erzielt die Stadt ca. € 1.450.000 für die Parkstraße. Wenn der Gewinn € 750.000 beträgt, müsste die Kleinmarkthalle mit € 700.000 bewertet worden sein, damit diese Summe übrigbleibt. Das soll ein gutes Geschäft sein?
Aussage (7): Die Stadt hat sofortigen Zugriff auf die Kleinmarkthalle, nicht erst in 10 Jahren
Zehn Jahre sind in städtebaulicher Hinsicht ein kurzer Zeitraum. Warum nicht die 10 Jahre abwarten? Dann läuft der Erbbauvertrag mit der BG Ried ohnehin aus. Und planen kann man doch jetzt schon. Und die Bürger einbeziehen. Dazu muss man das Bauwerk nicht besitzen – und schon gar nicht 700,000 Euro dafür ausgeben.
Aussage (8): Weitere Belebung am Rathausplatz kann sofort geplant werden
Zum einen kann man ohne weiteres schon jetzt planen, wie in Punkt (7) festgestellt. Und ob die angedachte Wohnbebauung anstelle der Kleinmarkthalle wirklich eine Belebung darstellt, und nicht eine Gefährdung des gesamten Charakters des als Treffpunkt beliebten Platzes, sei dahingestellt. Auf jeden Fall muss die Einwohnerschaft in die Planung einbezogen werden, und es muss ein vernünftiges Gesamtkonzept für den Dalles geben, bevor hier irgendetwas verändert wird.
Die Eile, mit der der Ankauf der Kleinmarkthalle durchgezogen werden soll, ist auf jeden Fall unvernünftig.
Aussage (9): Möglichkeit zu Wohnungsbau am Dalles, zusätzlich zu Läden und Café
Eine Wiederholung von Punkt 8. Und ob man den Mangel an bezahlbaren Mietwohnungen dadurch behebt, dass man einen belebten Platz zubaut, ist mehr als fraglich.
Es gibt genügend andere Möglichkeiten, bezahlbaren Wohnraum zu gewinnen.
Schon lange stehen in der Dieselstraße und in der Schubertstraße Wohnungen leer, die der Stadt gehören, oder für die sie Belegungsrechte hat. Generell stehen im Stadtgebiet hunderte von Wohnungen leer, davon allein in der Mörfelder Innenstadt über 15 Häuser. Es gibt mittlerweile Möglichkeiten, diesen Wohnraum im Einvernehmen mit den Eigentümern einer Nutzung zuzuführen, z. B. über das Viernheimer Modell. Die Stadt weigert sich aber bis heute, auch unter grüner Führung, die Anwendbarkeit dieses Modells für Mörfelden-Walldorf auch nur zu prüfen. Dazu kommt: Wer soll die geplanten Wohnungen am Dalles bauen?
Die Stadt hat keine Wohnungsbaugesellschaft. Es würde also wieder von einer kommerziellen Gesellschaft gebaut. Es würde ein Bau mit 3-4 Stockwerken entstehen, der maximal 6 Sozialwohnungen enthielte. Die sind dann in 20 Jahren wieder aus der Sozialbindung draußen. Und wie geht es dann weiter? Würde man dann den ganzen Dalles verkaufen, um diese Belegungsrechte noch für ein paar zusätzliche Jahre zu sichern? Und dann?
Aussage (10): Erhalt der Bäckerei am Dalles gesichert
Die Begründung des Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung spricht eine andere Sprache:
„Die vorhandene, als Kleinmarkthalle genehmigte Fläche, die schon seit langer Zeit nicht mehr in diesem Sinne genutzt wird, ist für eine gastronomische Nutzung nur bedingt geeignet. Durch das ungünstige Verhältnis von Gesamtbruttofläche zu nutzbarer Nettofläche ist ein nachhaltig wirtschaftlicher Betrieb der Gastronomie perspektivisch kaum möglich“.
Da ist kein weiterer Kommentar vonnöten.
Was bleibt zu sagen?
Das Kernanliegen der DKP/LL ist ein Kurswechsel der Stadt in der Wohnungspolitik. Es geht darum, dass die Stadt aktiv Bodenbevorratung betreibt, damit sie überhaupt noch ein „Faustpfand“ hat, um auf dem Immobilienmarkt mitreden zu können. Das schrieben auch die Grünen in ihrem Wahlprogramm für die Kommunalwahl im März 2021 (S. 6):
„Konsequente Bevorratung von städtischen Grundstücken für zukünftige Planungsvorhaben, z.B. die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum“.
Offensichtlich sind hier aber Wort und Tat weit voneinander entfernt.
Uns geht es auf jeden Fall darum, dass die Stadt in eigener Regie bezahlbare Wohnungen errichtet. Es geht darum, eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft zu gründen, um diese Politik durchführen zu können. Es geht darum, den Wohnungsbau nicht den Immo-Konzernen zu überlassen. Ein Verkauf des Parkstraßengrundstückes an einen Wohnungsbaukonzern, gleich zu welchem Preis oder unter welchen Bedingungen, beraubt die Stadt ihrer Verhandlungsposition und macht eine mögliche Politik „Wohnungsbau in kommunaler Hand“ von vorneherein zunichte.
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